房地產長效機制五大支柱的猜想

房地產市場的長效機制不可能一蹴而就。決策層將在短期內穩定房價上漲趨勢,以“時間換空間”,即逐步增加居民收入增長,消化房地產泡沫,並逐步推進上述相關改革和立法,最終建立房地產市場。房地產的基本制度和長效機制。

長期以來,房地產市場既是中國經濟晴雨表,也是輿論和民眾關注的焦點話題,還是那些錯失房地產泡沫化擴張機遇的普通民眾切膚之痛。2017年中央經濟工作會議再次提出“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”。筆者認為,中央提出的金融、土地等五個方面將成為房地產市場長效機制的“五大支柱”,根據國內外的一些成熟做法和決策部門的政策取向,現對“五大支柱”的前景作個猜想。

第一,建構以住房銀行為核心的房地產政策性金融體系。

房地產市場作為資金密集型產業,構建符合中國國情的住房金融體系,無疑是長效機制的核心內容之一。從需求角度看,金融機構有必要為國民“安居”工程提供低成本貸款資金。對金融機構而言,個人按揭貸款始終是其最優質資產,按揭貸款違約率和不良率都處於極低水平,同時相對較高的首付比例也使得按揭貸款資產的邊際安全水平較高。然而,當前商業銀行作為按揭貸款資金的提供方,其資金成本不僅高於大多數政策性金融債利率,對於購買自住房居民而言,我國按揭貸款利率也顯著高於美國和日本的住房貸款利率(參見下圖),這大大增加了居民自住住房的貸款成本。

從機構設置的國際經驗看,美國有房利美、房地美兩大住房金融巨頭,二者均為美國政府支持企業(GSE, Government Sponsored Enterprise),美國政府向其提供擔保支持,通過發行房利美、房地美債券,為住房貸款提供資金來源,可見其政策性金融和公共屬性較強。日本政府在大藏省下設了專業性住宅金融公庫,該機構資金來源主要有特殊債券和財政資金,業務范圍包括:為個人建房購房提供金融服務;為地方政府開發中低收入住宅提供資金支持;為民間企業開發租賃性住房提供長期低息資金支持;為舊城改造、城市重建提供金融支持等。總之,只要符合住房市場需求和政府住房政策目標,且商業性金融不願意涉足的領域,都是住宅金融公庫資金投入方向。

目前,決策層面明確了這一"房屋被用來生活,而不是投機"。可以看出,我國房地產金融體系的政策屬性應大於其商業屬性。因此,中國的住房金融可以集成目前的公積金管理中心,建立面向公共和政策性的住房銀行,為住房建設和貸款提供低成本資金。同時,針對第一組需求和改善需求,將設置不同的貸款利率。住房銀行的貸款資金來源將由政府提出,保證發行政策性金融債券,或通過中央銀行有針對性的貸款和金融貸款。

第二,土地供應和土地改革將成為房地產調控的核心工具。

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此次中央經濟工作會議已經明確:“要落實人地掛鉤政策,根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地”。由此,房地產調控將從需求管理逐漸轉向供給側調控。從重慶、成都和長沙等“供銷兩旺、房價平穩”的二線城市看,充足的土地供應使得這些城市的住宅存銷比始終保持在10-20個月,特別是重慶市政府嚴格控制土地溢價、要求城市樓面地價不超過當期房價30%的做法,以及獨創性的地票制度進行土地儲備,使得重慶市政府掌握城市土地供應的調控權,實現了以土地供應調控實現房價穩定目標。成都也有相似的地票制度,這一做法既實現了本地農民就地城鎮化,使其享受城鎮居民同等的教育、醫療、養老等公共服務,又能為城市制造業和服務業發展提供充足穩定的勞動力資源。國內的這些成功經驗應成為我國房地產市場土地供應和土地改革的長效機制。

第三,以房產稅取代土地財政的財稅體制改革。

與房地產市場長期機制相關的財稅體制涉及兩個方面:一是金融體制改革,特別是近幾年反複批評的“土地金融”,是一個難以解決的問題,土地金融的根源在於中央與地方財政、行政權力與支出責任的不協調。為此,中央經濟工作會議提出,“我們要”實施和推進中央和地方財政權力和支出職責分工的改革,加快制定中央和地方收入分配的總體規劃,加快完善地方稅制的建議。“

改革的方向可能是:適當增加中央財政的支出責任,提高地方收入分成比例。其二是稅制改革,涉及到房地產長效機制的關鍵稅種無疑是房產稅,雖然2017年仍處於“抓緊提出”階段,但房產稅仍將是大勢所趨,並可能成為未來地方政府收入來源的主體稅,以房產稅取代土地財政將是房地產基礎性制度和長效機制的基石。

第四,鼓勵機構化、規模化租賃企業發展,實現住房投資體系多元化。

目前,中國的住宅擁有率在世界范圍內處於較高水平,原因有三:一是缺乏投資渠道和國家購買房地產的偏好;二是住房投資主要由房地產開發企業完成,竣工房產直接賣給買家,住房公司自給率很低;第三,租賃市場不規范,零售式,個人對個人租賃方式迫使租戶忍受頻繁搬遷的痛苦。

會議提出,“要加快住房租賃市場立法,加快發展機構性、規模性租賃企業”,這是實現住房投資多元化的重要方向。這不僅可以積極參與社會資本的住房租賃市場,而且可以改變目前房企以銷售為主發展的現象,實現穩定、可持續的長期投資。資本性收入,同時為承租人提供長期穩定、規范的出租房屋管理。

特別是在一線城市房價高企的背景下,年輕人將經曆“租賃——購置首套住房——購置改善性住房”的梯次消費過程,而不是直接一次性大規模進入產權房交易市場。因此,隨著大量的機構化、規模化、規范化的租賃房源進入租賃市場,首次購房年輕化的現象可能將越來越少。

五是加快房地產相關的綜合立法進程。

房地產長效機制的立法涉及到諸多領域:首先是《住房法》的立法,其中政府、市場、家庭在住房中的職能定位、不同產權房的分類及處置、土地使用年限到期後如何續期、住房租賃市場的規范發展等方面,都將是《住房法》必須回答的問題;其次是住房金融機構的立法,核心內容將涉及到住房銀行的功能定位、資金籌措方式等;最後是財稅體制改革的相關立法,此項改革的重點是中央和地方財權、事權、支出責任的劃分,中央和地方對各類稅收的收入分成比例確定,同時房產稅立法也將是立法的重頭戲,此項立法是房地產長效機制能否建立之根本。

綜上所述,在房地產市場中建立一個長期機制是一項重大的交易,涉及地方政府土地融資、土地改革、中央和地方財政權利和權力的劃分等,特別是房地產稅收立法是房地產長期機制的核心內容之一,一旦立法完成和實施,就會對房地產市場的期望產生重大影響。因此,房地產市場的長期機制是不可能的。政策制定水平將在較短的時間內穩定房價上漲的勢頭,即隨著居民收入的增長逐步消化房價泡沫,逐步推動上述改革和立法,最終建立房地產的基本體系和長期機制。

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